调控效果显现 房地产投资增速今年首现下滑

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始于今年3月的新一轮房地产市场调控效果终于显现。
6月14日，国家统计局发布数据显示，今年1-5月，全国房地产开发投资、土地购置面积、销售额、销售面积、企业到位资金等指标的增速全面回落。这与房地产市场整体降温的趋势吻合。
其中，房地产开发投资增速的回落尤其值得关注。此前两个月，该指标在调控重压下仍然升高。此番回落，既说明销售端的调控效果已经传导至投资端，又说明各指标增速进入深度调整。
传导效应显现
自去年4月达到高点后，全国商品房销售增速就呈整体下滑的态势，并延续至今。今年1-5月，全国商品房销售面积54820万平方米，同比增长14.3%；商品房销售额43632亿元，增长18.6%。自今年1-2月以来，连续三个月出现回落。
在四大区域中，只有东部区域的销售额增速低于均值，中部、西部、东北区域都维持着较高增速。但由于东部区域的销售额占比高达59.7%，因此整体销售增速仍被拉低。
受销售下降的影响，其它指标也出现下滑。
其中，前5月全国房地产开发投资37595亿元，同比名义增长8.8%，增速比1-4月份回落0.5个百分点。这也是今年以来该指标首次出现下降。
今年3月和4月，虽有楼市调控的影响，但在前期的高增长惯性下，房地产开发投资增速仍然冲高至9.1%和9.3%。分析人士指出，5月投资增速回落的态势表明，销售端的调控效果已经传导至投资端，未来房地产投资增速还可能继续下降。
统计局的数据还显示，1-5月份，房地产开发企业土地购置面积7580万平方米，同比增长5.3%，增速比1-4月份回落2.8个百分点；土地成交价款3036亿元，增长32.3%，增速回落1.9个百分点。
在资金层面，前5月房地产开发企业到位资金58989亿元，同比增长9.9%，增速比1-4月份回落1.5个百分点，为近3个月以来的低位。
其中，下滑最快的部分为“个人按揭贷款”，前5月该指标仅增长8.6%，去年同期为58.5%；“定金及预收款”增长20.3%，去年同期为35.2%。这两项指标的下滑，明显受到了销售萎缩的影响。
中原地产的分析认为，各项主要指标增速全面回落，说明房地产调控的效果已经显现。分项来看，销售端的指标已出现深度下调；投资端指标则因传导效应的时间差，刚刚显露出下滑迹象，但绝对增速仍然不低。
正因如此，今年5月份，房地产开发景气指数维持在101.18。虽是近4个月来首度下调，但仅比4月份回落0.05点，仍处于高位。
降温趋势基本确立
本轮房地产市场调控始于今年3月，以北京的“317新政”为起点，迄今共有超过30个城市新出台了楼市调控政策。除传统的“限购”、“限价”、“限贷”继续升级外，“限售”成为本轮调控的新特征。
如厦门、广州规定，新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。保定则对一宗新挂牌土地规定了“购房人在取得不动产权证之日起10年内不得买卖”的条款。珠海近期出让的三幅住宅用地也跟进了“10年限售”模式。
由于“限售”政策的效果立竿见影，且多集中于东部一二线城市，因此政策出台后，房地产市场分成泾渭分明的两个阵营：一二线城市和东部区域受政策影响较大，市场成交量大幅下滑；广大三四线城市不仅未受政策影响，反而接收了前述区域的溢出需求，房屋和土地交易市场维持旺盛。
根据统计局的数据，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比涨幅位居前三的城市，已从去年4月的“合肥、厦门、南京”，变成今年4月的“唐山、蚌埠、宜昌”，三四线城市已经接棒一二线，成为当前的市场热点。
这部分市场的升温，将在一定程度上维持房企的业绩，但恐怕无力改变整体市场降温的大趋势。
中原地产指出，三四线楼市还将继续高位运行，但由于其体量占比较低，已经很难拉动整体市场。该机构认为，房地产销售增速仍会维持下滑态势，预计到今年第4季度，该增速会降低到个位数。
中信建投认为，由于去年下半年基数提高，到第三季度，销售增速的下行可能会加速。
据21世纪经济报道了解，很多大型房企都已经预料到这一点，并在年初的计划中，将销售重心放在上半年。预计随着限价令的继续执行，房企在一二线城市可能继续收缩供应，并导致下半年市场降温。
从投资的角度，中信建投还认为，三四线楼市的火爆，以及棚户区改造的推进，可能会延缓房地产投资增速的下行幅度，但难以改变大趋势。
值得注意的是，在监管层的督促下，近期不少城市的土地出让规模加大，但由于土地出让条件愈加苛刻，土地成本高企，房企更加倾向于通过并购的方式获取项目。因此业内人士普遍预计，房企拿地面积等指标也可能继续下降。
作者：张敏