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[財經資訊] 看看楼市大局已定, 房地产新一轮洗牌, 该不该买房定下来了

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    [LV.7]常住居民III

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    發表於 2019-8-8 18:16:23
    房地产,是蓄水池,印钞机是央行,还有美国的美联储是全球印钞机。
    说房地产是蓄水池,先看看房地产是怎样拉动经济的呢?
    举个例子:原本社会上,所有居民有14亿存款,出于风险意识和中国老一辈人受了太多的苦,所以都会存下一些钱。前几年,中国居民储蓄率是全球最高。
    问题来了,存款并不能带动经济,投资、消费才能拉动经济增长,那么,央行发行大量的货币,给开发商建房子,再借钱给居民买房,一圈下来,我们修了更多的房子,钱让银行和开发商赚了,经济也被拉动,居民更加勤快的工作还贷款,经济就活了。

    为什么房地产是蓄水池?
    举个例子:银行凭空印钞的钞票,如果不进入房地产市场,那么极有可能进入消费品市场,比如推高大米、小麦、玉米、猪肉、火腿肠、油焖小龙虾的价格。
    中国人讲究吃穿住行,吃在首位,如果连吃饭都成问题,那么这个经济拉动了,社会也会出现剧烈波动。
    楼市如何成为蓄水池,并锁定水量?
    央行印出的钞票通过开发商带动相关产业,最终,投机客和刚需买单,银行对开发商的钱是比较好控制的,因为开发商贷了款,必须要还,而多赚的钱,本就是市场的钱,不是突然凭空印出的。
    作为蓄水池,央行首先要保证的,就是资金不外流,比如有人高位卖房套现,然后换汇,在境外购买资产,这样,就会造成人民币对外币大幅贬值。
    其二,就是保证在楼市的这些天量的钱,不流向民生市场,所以,在大印钞时代,锁住了开放商和投资客,就锁住了楼市这个蓄水池。
    最后,说说为什么说美联储也是印钞机:因为美元货币霸主的地位,只要美国印钞,美元就会流向全球,造成全球资金泛滥,所以除了我们的央行,美联储对全球货币宽松的影响非常大,由此也影响到了国内。
    明年房价难现反弹
    中国经济明年上半年压力仍然较大,又认为未来会向上,一方面我们出台了一系列政策,财政政策、货币政策也好,它们的效果可能需要半年左右的时间。从经济的角度我看到比较好的现象,就是投资。以往中国长期靠投资,尤其是基础设施投资拉动增长,但是最近一年出现了过去几十年都少有的现象:基础设施的投资增速较快下降,但制造业和民间固定资产投资比较平稳,甚至有所上升。制造业当中大概有80%是民营企业投资的,只有20%是非民营企业投资的。所以,我们一方面要看到民营企业困难,另一方面,也要看到民营企业在逐渐向好。我对数据进行分析后发现,最近的民营企业投资属于产能升级换代的投资,不是去库存、去产能后增加的投资,而是在投资的质量上上升了一个层次,尤其是行业龙头企业的投资。
    消费方面,消费对GDP增长的贡献已经达到78%。由于消费还要继续升级换代,所以未来要进行服务业的改革和开放。美国的服务业占比是80%,印度的人均GDP不到我们的1/3,但2016年服务业占比比中国还高。我们现在服务业的占比只有53%,还有很大的发展空间。
    有人说19年房价会报复性反弹,这是没有看到这一次国家的决心。
    中国从1998年房改到现在20年,真正市场化的房地产调控只有15年,过去调控的方式是什么?凡是经济下来了,就通过房地产把经济拉上去;房价涨得太高,再把它压下去。由于我国近20年来的房地产调控多次摇摆不定,形成了市场对房价只涨不跌的预期,也危害了房地产市场的平稳健康发展。

    这一次和以前是不同的,房住不炒,这几乎已经成了国家的方针和战略。有的地方房价确实是下降了一些。可以说,我国长时期形成的房价只涨不跌的预期正处在转变的临界点上,这是好事,应该长期坚持下去。我国房价收入比已远超国际一般水平,甚至比美国和日本楼市泡沫破裂前还高出很多。我国房价调控最理想的方法是,通过房价长期平稳,使房价涨幅长期低于收入和GDP增速,房价收入比逐步回落,避免美国、日本、中国香港曾经发生的房价暴跌式调整,这是我国房地产调控唯一可选择的道路。
    经济与收入不断增长,这是过去支撑房价的关键因素,人们预期自己未来的收入增长很多,但可能今后我们的经济和收入都不会向过去那么快增长了,怎么维持这个局面?
    这需要通过进一步推进改革开放来实现,其中包括服务业的改革开放。如果中国的服务业发展得好,将在未来10年甚至20年内保持对经济增长的较大贡献。
    有些人误解服务业脱实向虚,实际上不是,服务业当中很多都是高科技含量的。马云说未来的服务业就是制造业,未来的制造业就是服务业,我觉得应该加两个字,叫未来的先进的服务业,就是先进的制造业,先进的制造业就是先进的服务业。例如手机制造属于制造业,但手机设计属于服务业,专利、品牌等等都属于服务业,目前也都已计入GDP。教育,医疗、养老、文化娱乐,这些都是现在我国的短板。我们现在所说的过剩产能基本都在制造业,服务业几乎没有过剩。推动服务业发展,促进消费升级和内需增长,这是我们未来发展的方向。
    我们收入增长的速度一定不会再像以前那么高,正因为这样,更要强调房价不能再涨。所以,要坚持房地产调控,使房价基本平稳。
    明年房地产料更突出精准精细调控
    多位专家表示,明年房地产投资增速将继续放缓,同时房地产调控政策将延续“因城施策”态势,虽然可能会进行边际上的调整,但并不意味着房价会大幅上涨,精准、精细调控将更为突出。
    土地购置或明显降温
    华融证券首席经济学家伍戈预计,2019年房地产投资的增速会低于2018年,初步预判在5%-7%之间。
    伍戈指出,从目前来看,行政性的限贷、限购依旧没有放松,但房贷利率已触顶,甚至可能已经边际下滑。同时,随着未来棚改力度的进一步减弱、棚改货币化刺激的进一步减少,2019年房地产全国的库存应该是被动积累的。
    “这将会对房地产商购地行为产生一些影响,从而使得土地购置出现明显降温。”伍戈认为,与此同时,随着房贷利率受银行间市场传导的一些边际上的转向,房地产投资会有下降趋势,特别是在2019年一季度。
    根据国家统计局公布的最新数据,1-10月,全国房地产开发投资完成额达9.93万亿元,同比增速为9.7%,增速比1-9月回落0.2个百分点;其中住宅开发投资完成额达7.03万亿元,同比增速为13.7%,增速回落0.3个百分点。东莞证券分析师何敏仪表示,房地产开发投资增速二季度以来小幅回落,但仍维持在近年高位,并且明显高于固定资产投资增速。在当前楼市销售有所转弱的情况下,明年一季度开发投资增速有望延续下降趋势。
    因城施策将延续
    长江证券宏观首席分析师赵伟认为,明年房地产投资跟以前的逻辑将不一样,较难出现整体的放松,很有可能出现的是因城施策背景下,部分城市可能会有微调。
    伍戈预计,明年的房地产调控政策可能会进行边际上的调整,但并不意味着房价会大幅度上涨。在房地产供给端可能有更多的放松措施,但需求端短期内依然会受到很多掣肘。“有理由相信房地产投资的相对下行速度会得到控制,房价也不会明显起来,这可能是比较合意的政策结果。”
    东北证券分析师高建表示,2019年房地产调控政策将保持“因城施策”的方针,以“稳”为核心,稳房价、稳地价、稳预期,“房住不炒”。明年年中,部分调控效果较好的城市或将逐步去“行政化”的调控手段,鼓励支持刚需购房,防范出现新的库存风险。
    何敏仪指出,过去政府对于房地产市场始终处于“收紧—调控—放松—刺激—收紧”的周期循环中。当前地方财政依赖土地出让金、房地产行业对GDP增长及金融体系稳定仍有重要的影响。预计明年上半年行业政策面会延续平稳、平静状态,精准、精细调控将更为突出,政策边际效应减弱,超预期调控的可能性较低。
    房地产新一轮洗牌,未来走势已经很明确了!
    现在自媒体,以及各界新闻媒体都在议论今年的楼市的走向,其实只不过是一个经济的调整,变革的周期,每一十年的经济动荡与改变,似乎是一个不成文而且又有规律可寻的现象。

    中介的倒闭潮:自731以后,一线城市楼市率先趋于稳定,小中介关店潮轰然来临,北京号称10万经纪人的去向已经是一个很不明朗的话题,市内已经没有可以开发的场地,二手市场趋冷,房价颇高。这是一个很危险的经济扭转点。自今年8月份以后,特别是二三线城市,众多楼盘的销售情况已经是捉襟见肘。促销的消息很频繁,买楼送宝马,卖铺送豪车,等促销信号再二三线城市满地开花。新房,二手房的倒挂情况尤为严重,同一地标,同一地段,新房二手房差价在3000元/每平方-10000左右/每平,(据城市的地段的大数据显示)

    现象一:银行提高个人住房贷款商贷利率,最高可达到原来基准的1.3倍,据调查显示,全国二线城市中武汉个人房贷利率占据全国最高,其次,政府的政策,意见口号很明显的是在抑制房价上涨。虽然打击的是炒房客,但是星星之火可以燎原的,一旦炒房客的退出,房地产的市场也会回归平静。
    现象二;央妈放水已不是调解经济的唯一途经,而且政府在控制房价的同时,也是在控制经济的过快增长,货币同比贬值速度放慢,中低等收入家庭开始勒紧裤腰带过冬,“喊穷”已经是一种趋势,一种生活的常态和标准,房地产的负资产严重,据调查显示90后的人均负债高达12万左右。有多少是流入房地产的?其实已经很明确了,特别是在二三线城市,透支的生活和未来。

    现象三:金九银十的购房热退去,二手房的交易量下滑到不可以维持房地产公司的正常运作,众多私营,民营的小中介采用融资,并购等形式勉强维持生存,据可靠数据显示一线城市金九银十时期环比成交量降低百分之60%以上,众多的房地产中介人员的转型,裁员,降低开支。
    靠房地产来发家致富的年代已经过去了,现在网上流行一段话:“在过去,圈个地,就能挤进福布斯排行榜,而现在,福布斯的富豪榜慢慢的倾向于互联网,新媒体,新制造。”不是房地产不行了,而是靠这种负资产,不断印刷钞票来增长国民经济的已经威胁到了经济泡沫的加剧!

    房地产走势已经很明确了,投资需谨慎!

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    發表於 2019-8-11 14:38:21
    本帖最後由 nanshan 於 2019-9-27 15:22 編輯

    房子都是有周期性的

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    如果忽略经济周期单纯的以涨跌都是没有意义的

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    这一次和以前是不同的,房住不炒,这几乎已经成了国家的方针和战略。有的地方房价确实是下降了一些。可以说,我国长时期形成的房价只涨不跌的预期正处在转变的临界点上,这是好事,应该长期坚持下去。我国房价收入比已远超国际一般水平,甚至比美国和日本楼市泡沫破裂前还高出很多。我国房价调控最理想的方法是,通过房价长期平稳,使房价涨幅长期低于收入和GDP增速,房价收入比逐步回落,避免美国、日本、中国香港曾经发生的房价暴跌式调整,这是我国房地产调控唯一可选择的道路。

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    發表於 2019-8-19 10:21:35
    自住有钱就买,没钱就等等

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    炒房是虚拟经济,不产生价值

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    發表於 2019-8-20 17:42:45
    picador9 發表於 2019-8-19 10:21
    自住有钱就买,没钱就等等

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    發表於 2019-9-27 15:22:45
    nanshan 發表於 2019-8-11 14:39
    如果忽略经济周期单纯的以涨跌都是没有意义的

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    發表於 2019-11-17 13:40:47
    经济周期到底是什么
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