金科股份接连被投诉延期交房 仅2个月新增诉讼金额达45亿元

一曲镇魂抚谁心

　近日，接连有业主在投诉金科股份所开发项目延期交房的情况，如普洱金科珑樾府、南沙金科集美御峰二期等。

　　对于金科股份和老板黄红云来说，自去年底至今可谓是多事之秋，海内外债券违约出险、战投红星车建新也隐退江湖、实控人控股权岌岌可危、流动性紧张、延期交房、资产减值、巨幅亏损、监管问询、寻找战投未果……

接连被投诉延期交房 流动性紧张或为主因

　　部分业主在人民网“人民投诉”栏目投诉普洱金科珑樾府项目延期交房、安全质量堪忧、无法验收合格。

　　天眼查显示，普洱碧创房地产开发有限公司，为金科股份通过重庆金科房地产开发有限公司持股97.5%的项目公司，旗下项目即为普洱金科珑樾府。据悉，该项目开盘时间早在2019年的10月，并在合同中约定于2022年6月20日交房，3年建安周期并不短，但业主投诉表示项目至今仍无法验收合格，延期交房。

资料来源：人民网

　　此外，投诉业主还表示，小区道路也未修通，楼道窗玻璃未安装完成，地下室未施工完成，积水严重，安全质量堪忧，并希望相关单位督促房地产企业验收合格，解决正常交房。

　　此外，金科旗下广州金瑞房地产开发有限公司开发的南沙金科集美御峰二期（金瑞美秀花园）也被业主投诉有延期交房的情况。房天下数据显示，该项目于2020年6月开盘，并在购房合同中约定交房时间是2022年12月，但投诉业主表示其已经按揭供房两年多，至今仍未实现交房，春节已过近一个月，至今复工人员还是非常少。

　　据悉，项目业主近日收到了一封开发商的信：致金瑞美秀花园全体业主的一封信。金科在信中表示，希望业主对延期交房表示理解，并将尽全力克服困难实现交房。

资料来源：人民网

　　金科交房延期的原因，主要在于两点：一方面受2022年疫情反复影响，延误了施工周期；另一方面，房地产行业的深度调整以及房企销售回款艰难，导致的房企流动性紧张而影响施工和交付。而后者往往是出险房企延期交房的主要原因，金科也在业绩预告中袒露了公司资金紧张的现状。

2个月新增诉讼涉及金额达45亿元 收深交所关注函

　　值得一提的是，金科股份在今年2月8日披露了《累计诉讼及仲裁事项的公告》，公告称自2022年12月17日至公告日不到2个月间，就收到的新增诉讼、仲裁案件金额合计达45.21 亿元，其中公司作为被告被诉或第三人的案件涉及金额45.08亿元。

　　天眼查显示，目前金科集团所涉及诉讼的全部案由中，票据纠纷位列第一，其次为商品房买卖纠纷。可见金科与购房者的纠纷是个需要关注的风险，这或也是公司为何会在短时间内连续被业主投诉的原因。

　　深交所也就相关诉讼向金科股份发出关注函，要求其说明截至目前主要诉讼或仲裁事项的实际履行进展，对应预计负债的测算过程及结果，是否符合《企业会计准则》的规定。

　　实际上，无论是延迟交房、房屋质量不过关、甚至票据及合同纠纷，其背后主要的症结均是资金紧张。在2022年底金科股份未能在宽限期内支付美元债利息、今年初未能按期足额兑付“20金科地产MTN001”本息后，金科股份宣告正式违约出险，这对于此前还在疲于申请展期的金科来说算是功亏一篑。

　　此外，随着销售市场不振所引起的一系列连锁反应，如流动性紧张、再融资不畅、存货折价、资产减值等对包括金科股份在内的所有房企的资产负债表、利润表、现金流量表均产生了严重影响。金科股份业绩预告显示，预计2022年归母净利润亏损95亿元至190亿元，主要原因即为业务利润率下滑及减值亏损等原因，其中，计提的存货跌价准备金额约为100亿至150亿之间。

　　从目前金科股份近年物业结转毛利率情况看，其土储和存货的质量或确实不容乐观。截止2022年Q3，金科股份的毛利率已经降至6.04%的极低位置，而实际上2022年结转的项目，多是两三年前甚至更早的新增项目。这也在相当程度上反映出了目前金科股份账面土地储备的质量情况。

　　截止2022年中，金科股份的土地储备剩余可供开发建面2001.53万平米，可供销售资源面价为6101.23万平米。由于公司2022年基本没有拿地，其目前土地储备基本都是2019-2021年所新增土储（2019年：3323万平米，2020年：1864万平米，2021年：976万平米），而这几年也正是公司目前结转的低毛利项目。

一年内到期债务375.5亿元 逾期债达119.10亿元

　　金科需要在今年拿着账面存货尽快寻找到战投以缓解资金症结。

　　截至2023年1月末，金科股份合并报表范围内总有息负债规模为684.15亿元，较2021 年末减少121.95亿元。而其中一年内（自2023年2月1日至2024年1月31日止）到期的有息负债余额为375.51亿元，占总债务比达55%的较高水平。而公司2022年三季度末货币资金余额降至166.07亿元，较上年初减少约123亿元，在销售回款不力的情况下，无疑面临着巨大的偿债压力。

资料来源：公司公告

　　据公告，截至2023年1月末，金科股份已到期未支付的债务本金合计金额119.10亿元（包含银行贷款、信托贷款等金融类贷款及其他非金融机构借款）占公司最近一期经审计净资产的30.60% 。

　　金科股份表示，尽管业销售、回款企稳回升尚需时日，公司现金流仍存在阶段性承压，但公司专注于房地产开发业务，拥有良好的资产质量和扎实的运营开发能力，项目围绕“三圈一带”城市群深耕分布，凭借充裕的可售资源，公司将着力改善现金流情况，缓解阶段性紧张问题。

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