高房价是土地问题还是金融问题？6月14日，在光大证券2017年中期策略会上，光大证券全球首席经济学家、研究所所长彭文生博士给出了明确答案：高房价是金融问题。
▲ 光大证券全球首席经济学家、研究所所长彭文生博士
几位机构首席经济学家也齐齐将板子打在了金融问题上，他们认为这绝不是头痛医脚，而是对症下药。
13日，海通证券首席经济学家姜超也表示，在过去一年，金融市场又加了很大杠杆。人们发现房价大涨，地产繁荣，但这繁荣本质上是金融繁荣带来的，不是可持续的。
两年中入场资金翻倍，促进房市繁荣
彭文生指出，高房价的根本问题是金融，土地作为永续资产，价格天然对利率波动敏感，土地买卖依赖外部融资，结果是地产金融化。土地财政是加剧地产金融化的一个特殊因素。另一方面，土地与房产是天然的优良抵押品，对金融资源有强大的吸引力，导致金融地产化。
▲ 过去十年房价、地价大幅上升（数据来源：光大证券研究所）
地产金融化与金融地产化的结合，就是金融周期。一个金融周期大约持续15至20年，地产泡沫和信用扩张相互促进、相辅相成，一方面带来房地产及其相关行业的不可持续的高杠杆风险，另一方面导致房地产与金融行业过度扩张，对实体经济造成挤压。
▲ 房地产行业杠杆率高（数据来源：光大证券研究所）
他表示，要回归金融服务实体经济、“房子是用来住的，不是用来炒的”的初心。改进金融结构的最重要方面是将金融的公用部分和风险部分进行切割，重回某种形式的分业经营，存款归存款、投资归投资。在财政方面，引进房产税、降低增值税有助于打造更加公平的税收制度。央行发行数字货币的宏观含义值得关注，既有利于降低经济对银行信贷的依赖，也提高减税空间。
对于房价上涨，姜超也给出了自己的解释，就是人们的资金太多地流向了房地产。根据他的简单统计，去年通过各种渠道投向房地产的资金总额在10万亿左右，但是在2014年，这个数字只有5万亿。这意味着，在过去两年中，进入房地产市场的货币资金翻了一倍，这就可以解释为什么房价涨了一倍。是金融体系的过度繁荣催生了房地产的繁荣，这种现象并不是中国特有的，在全球都发生过。
金融监管具有战略意义
目前，业内更加关注的仍是有关部门对金融市场的监管。
光大证券董事长薛峰认为，维护金融安全，是一件关系到我国经济社会发展全局的，带有战略性、根本性的大事。金融活，则经济活；金融稳，则经济稳。这就要求我们切实把维护金融安全作为治国理政的一件大事，扎扎实实把金融工作做好。“近年来，金融乱象已经到了非管不可的地步，面对当前形势，该如何去应对？我们左右不了行业，我们只能做好自己。要想提高竞争力就必须提升我们自身能力。”
招商证券宏观研究主管谢亚轩表示：当前金融监管推动金融去杠杆，其本质是让商业银行的资产规模与其资本金相匹配，不能通过信用创造过度扩张。
中央汇金投资公司前总经理谢平特别指出了一些房地产公司大办金融的风险：如今万达、恒大、宝能、绿地等房地产公司已经建立了金融控股公司，且都是全金融牌照，控制银行、信托、保险、证券、基金、支付、交易中心、互联网金融等。
地产调整，如何配置资产
光大证券分析师认为，房地产调整是一个风险释放的过程。短期来看，面对地产调整，抵御周期成为配置上的首要建议。具体标的上，光大看好消费和科技领域的优秀公司，这类公司不仅业绩稳健，估值也具备一定的安全边际。同时，在全球再通胀的背景下，深度参与全球产业链分工的优势企业有望受益。经过两年调整，目前股票市场的估值已经修复到相对合理的水平，长期买点正渐行渐近。
港股市场方面，光大分析师认为宏观经济降温使得盈利增长面临压力，但下半年地产能源等强周期板块仍占主要地位，确定性较高的增长集中在少数重磅股。港股自去年走牛以来，估值水平已在近年均值的1倍标准差以上，下半年业绩增长承压使得估值继续扩张有限。但从全球范围内比较来看，港股估值相较于其他市场仍有不同程度折价，特别是近两年来，内地资金通过港股通南下，对市场形成较大支撑。这种相对其他市场的估值优势，使得港股虽短期内面临盈利增长压力，但在更长时间跨度下值得期待。
海通证券研究所则表示，金融去杠杆会使得利率上升，对房地产尤其会造成冲击。
对于大类资产配置，海通方面认为，目前金融市场依然缺乏系统性大机会。在金融去杠杆时，利率短期内很难下降，所以债市目前还没到大拐点。同时，经济开始出现下行风险，股市缺乏整体性机会，因此，短期内现金为王才是主要策略。
▲ 海通证券首席经济学家姜超
姜超还给出了更多目前看好现金的理由：一是国内有很多现金类资产，例如货币基金，收益率一般能达到4%以上，是有一定回报的。二是持有现金类资产的机会成本很低，中国过去货币严重超发，导致资产大幅上涨，要么是房地产涨、要么是股市涨。今年房价和股市上涨有限，利率高了，汇率还在升值，短期内人民币现金的机会成本非常有限。
那么，长期投资机会何在？姜超认为：今年在中国A股市场，消费类资产包括食品、饮料和家电表现较好，而在海外，如美国中概股市场，服务业表现较好，如腾讯、微博、阿里属于游戏、互联网、社交行业，而教育，医疗、旅游等行业都出现了表现不错的公司。消费、服务、出口、进口替代、去产能出清、主动收缩的金融机构，都是值得长期关注的方向。“年内短期是金融市场一次出清机会，大家可能会比较难过，但是长期会迎来希望。”
记者 朱茵
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